一名来自全球性的置业集团中的地产投资经理Austen日前谈及了这样一个观点：“我们进行了一次问卷调查，然后发现实际上困扰客户的一大问题在于他们无法预判在海外购置房产过程中未知的风险。”

Austen认为，这种不安全感是非常正常但又往往容易被业内人士所忽略的。这使得客户往往接触的信息越多，反而越是不能梳理出一个完整的逻辑。

对此，他以在美国购房为例，对海外购房的全流程作出了完整的介绍。本文进行整理汇总后总结为十步攻略，供广大读者参考——

确定购房目的

决定去美国买房，首先要确定这套房子是用来自住还是投资？买房目的不同，挑选房产的标准也不同：

如果是自住，需要慎重考察房产的现有状况，包括所处社区、周围环境、配套设施等问题。

如果是投资，更多考虑的则是未来升值的问题。要尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便于出租的房产。

锁定购买区域

美国城市化水平较高，因而选择房产时的核心参照是看房产所在社区的整体情况。同一片区域也会有不同的社区，这导致了可能只有一条街的间隔，但房价却可能相差几十万美元的情况。

在整体区位的特征上，沿海片区的整体发展水平更为发达。具体来看的话，美国东南沿海地区的城市社区经济水平更领先，西南沿海地区的城市社区综合生活更宜人；因而它们也更受到全球买家的青睐。

在购房前，我们建议您不妨要求房产经纪人为您介绍社区的相关数据，如果有条件的话最好亲自去社区走一走，以便于更加直观地感受实际情况。

选择房产经纪人（开发商）

在美国，由于美国的房源系统是共通的，再加上美国对于房产经纪人有严格的法律约束，很少会出现欺诈的现象。所以买家只需要找到一个交流无障碍、理念共通的经纪人即可。

而另一方面，如果您对房产经纪人多少怀有顾虑，那么您也可以直接联系开发商预约看房并了解房产的详细信息。

拿到贷款预批信

如果想要贷款买房子，买家需要先拿到银行给出的贷款预批信（pre-approval letter），确定自己能够贷到的金额之后，再去挑选房子。当然，在美国买房也可以选择现金全款支付房款。

签署购房合同

经过一段时间的选房、看房之后，房产经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。随后，您的经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书（offer）。如果价格达成一致，则可以签署正式的购房合同。

此时，买家需要支付房款的20% 作为首付款，这笔资金会存入第三方监管账户中。

房屋检查

房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一，不过这主要是针对二手房的情况。我们建议您在签订购房合同之后，一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查，并且出具房屋检测报告。

如果发现房屋存在问题可以与卖家协商解决，要求卖家负责维修，或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题，买家也可以选择取消房屋交易。

产权过户调查

在签署购房合同大约两周后，美国专业的产权过户机构会进行过户调查，主要调查卖方的产权是否清晰，确认没有问题之后会出具产权过户文件。因为有专业机构把关，在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。

申请贷款

如果您决定了采用贷款购房的方式后，接下来您需要根据自己的情况结合各家银行的政策选择对自己更有利的那家。在此期间还需要准备需要购房的费用以及各类信息等。

通常美国人贷款，银行需要考量的是信用、收入、工作是否稳定等因素。外国人贷款时除了基本要素以外，相对地还需要申请者有较多的自备款。目前来看通常要求有35%~40%左右的自备款。也就是说，外国人在美购房大约能贷到六到七成。

以保富银行（Preferred Bank）为例，在您有美国个人报税记录的情况下，您的购房贷款额最高可达五百万美元；如果您没有美国个人报税记录，那么您的最高购房贷款额则为三百万美元。此外，您的首付金额也会对您的贷款额有影响。

同样以保富银行（Preferred Bank）为例，以下是在银行贷款时，需要您准备的各类证明材料——

需要注意的一点是，买方向贷款机构提出贷款申请后，第三方评估机构会对房屋进行估价，如果估价低于房屋成交价格，买家可以与卖家协商降低房价或者直接取消合同。

另一方面，如果买家临时申请不到贷款，也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付违约金，主要看买卖双方签订购房合同时的具体规定。

购买房屋保险

在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房，贷款机构会要求买方在过户之前购买房屋保险。

要提醒您的是，除了基本的保险项目，在自然灾害频发的地区，还需要投保一份自然灾害险，例如美国南部地区要加保飓风险，加州要加保地震险等。

产权过户

在拿到产权过户文件后，买方会将尾款打到第三方监管账户中，之后进行产权过户。大概两周左右的时间，买方就可以拿到地契。地方政府的网站半年左右会更新一次，购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。

关于保富银行

美国保富银行是加利福利亚州历史上初始投资规模最大的州特许银行，保富银行自加州起步，现在分行及业务横跨美国东西部，包括纽约和洛杉矶。

保富银行致力于服务美国华裔社区，并在2017年被评为行业内业绩最好的银行之一。银行的中国业务部（Preferred Bank Greater China Market）主要由美国金融硕士专业的银行专员（均接受普通话基础教育）组成并致力于为中国驻美国投资安家的客户提供最合算、最放心的购房贷款业务。

公司在个人贷款方面为客户提供个人房屋贷款业务，在具体类别下提供公司或个人投资类房贷。此外，保富银行还有非居民贷款项目，无需美国信用记录一样可以申请贷款。

关于SCGA

由于海外置业需要诸多步骤，中间又涉及多种物料，对置业、投资人群而言，整个准备周期仍然是较为繁琐。从深层次来说，这也恰恰反映了广大客户对于全流程、全业务服务的一种期待与需要。

正因如此，作为最懂建筑的美国地产开发商，上海建工（美国）集团有限公司秉持“建筑成就美好生活”的理念，不仅仅是为广大客户提供最优质的房源，同时更用独一无二的服务让海外置业变得不再复杂。

上海建工（美国）集团有限公司以定制化的全周期服务。从前期选购房源、海外资产配置到后期房产过户，甚至是您的子女教育问题，我们都竭诚为您带来最便利、最体贴、也最令人放心的服务。

深耕美国三十年——上海建工（美国）集团有限公司为您的海外置业保驾护航。

如果您正身处洛杉矶，或正在赶往洛杉矶的旅途之中，我们在这里非常荣幸地邀请您于3月8日光临VITA小聚！

·　Save The Date - March 8 2018！ 

·　VITA Italian Bar & Grill SOFT OPENING！

·　日期：2018年3月8日 ️

·　地址：3101 W Temple Avenue Pomona CA 91768

·　电话：909－348－5900

您还可以扫描二维码，通过我们的APP进行预约！