一谈起美国，大家都会默默的点头，有梦想，求自由，怀激情，肯实干，这就是美国给人的感觉。追根究底，也许从独立宣言的发表，就决定了美国这个民族的性格：自由至上，勇于尝试，也让美国全球霸主的位置经久不衰，众多投资者更是将投资的目光聚焦于此。
然而，要在美国房产投资的大潮中，占有一席之地，“实战”攻略自然是必不可缺！小编这就为你梳理梳理~~~
“实战”攻略一：
确定购房目的
决定来美国买房，首先要确定房子是用来自住还是投资?
买房目的不同，挑选房产的标准也不同。如果是自住，需要慎重考察房产的现有状况，包括所处社区、周围环境、配套设施等问题；如果是投资，更多考虑的是未来升值与投资回报比例。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便于出租的房产。
“实战”攻略二：
锁定购买区域
美国城市化水平较高，城乡差别不大。买房并不是离市中心越近越好，而是要看房产所在的社区情况。
同一区域也有不同的社区，可能只有一条街的间隔，房价却相差几十万美元的情况都是有的。在购房前，不妨要求房产经纪人为你介绍社区的相关数据，如果有条件的话去社区走一走，能够更加直观地了解。
“实战”攻略三：
选择房产经纪人
在美国，买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的，所以对于不了解当地情况和美国相关法律的买家来说，通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。
由于美国的房源系统是共通的，经纪人可以在系统中查看所有房源信息，再加上美国对于房产经纪人有严格的法律约束和专业要求，所以买家可以大胆放心地委托经纪人办理房屋买卖的相关手续。
“实战”攻略四：
买房之前要做的准备
现金买主需要准备的文件
•有效的护照和签证
•准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)
•在美国当地银行开设的帐号
•如果你想用现金购房，准备以上三项就可以了。
贷款买主需要准备的文件
•有效的护照和签证
•工作证明、工作收入(单位或街道开具证明，交由公证公司翻译)
•自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)
•在美国当地银行开设的帐号
“实战”攻略五：
贷款预批信
中国人在美国买房是可以申请贷款的，但是申请难度相对较高。
如果想要贷款买房子，买家需要先拿到银行给出的贷款预批信（pre-approval letter），确定自己能够贷到的金额之后，再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间，还需要许多国内的证明文件。银行对外国人申请贷款买房要求比较严格。卖家可能没有耐心等你。
目前，大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款，这也是他们在当地购房的优势，因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。
“实战”攻略六：
签署购房合同
经过一段时间的选房、看房之后，当你遇到心仪的房子，经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。
随后，经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书（offer）。如果价格达成一致，则可以签署正式的购房合同。此时，买家需要支付至少房价的1%作为定金，存入第三方监管账户中。
“实战”攻略七：
房屋检查
房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。
如果购买二手房，在签订购房合同之后，一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查，并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决，要求卖家负责维修，或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题，买家也可以选择取消房屋交易。
“实战”攻略八：
产权过户调查
在签署购房合同大约两周后，美国专业的产权过户机构会通过律师进行过户调查，主要调查卖方的房屋产权是否清晰，有无房产抵押等法律问题。
确认没有问题之后会出具产权过户文件。因为有专业法律机构把关，在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰或产权被抵押等情况。
“实战”攻略九：
购买房屋保险
在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房，贷款机构会要求买方在过户之前必须购买房屋保险。除了基本的保险项目，在自然灾害频发的地区，还需要投保一份自然灾害险，例如美国南部地区要加保飓风险，加州要加保地震险等。
“实战”攻略十：
产权过户调查
在拿到产权过户文件后，买方会将尾款打到第三方监管账户中，之后进行产权过户。
大概最快两周左右的时间，买方就可以拿到地契。地方政府的网站定期会更新，购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。
现在大多数的过户公司都接受网上签字的方法。只要能接受邮件，都可以签字。无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程，理论上不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，买主如果能亲自选择是最好的。
如果买家不到现场，通过以下方式也可以不到现场就可以买房。
1）买房人委托当地朋友看房，他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断，选定房子；选定房屋后，后续的其他的过程可以委托给经纪公司完成;
2）买家委托经纪公司，由委托公司执行购房全过程。所有与购房相关的文件由经纪人协助，通过网上签字的方式或用快递的方式邮寄到中国由买家签字。
现金还是按揭?
全美房地产经纪人协会的数据显示，在2015年3月前的12个月中，有69%的中国买家选择现金交易。现金交易可以快速成交过户，有利于压低房价。
不过，在美国买房最好的投资策略还是银行贷款，机会成本相对低，银行和个人共同承担风险，剩余现金投入其它高回报的项目。不过，美国许多银行对外国贷款人规定比较严格程序繁杂，很多中国人怕走程序只能选择全额现金支付。
“实战”攻略十一：
购买何种类型的房产？
购买学区房是最好的选择，其中，投资高中的学区房最佳。美国高中通常是四年制，而这四年在美国家长眼中是孩子学习生涯最重要的阶段，投资附近的房产就能获得稳定的房租收入。
“实战”攻略十二：
购买新房？还是二手房？
在美国，买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的，所以对于不了解当地情况和美国相关法律的买家来说，通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。
由于美国的房源系统是共通的，经纪人可以在系统中查看所有房源信息，再加上美国对于房产经纪人有严格的法律约束和专业要求，所以买家可以大胆放心地委托经纪人办理房屋买卖的相关手续。购买新房和二手房都有其各自的好处。
新房所有的设计、设备和内部装修都是全新的，安全性能好、能节省不少用于能源的开支、有品质担保，维修费用较低。二手房相对来说价格比较合理、没有隐藏费用、较有议价空间。
“实战”攻略十三：
“以房养房”原则
如果你是贷款投资美国房地产，那么必须关注现金流，假如租金收入不能覆盖房贷与各种房屋维护费用的支出，那只能说是一次失败的投资。
“实战”攻略十四：
注意投资周期
买房产之前，要有脱手计划，等待下一次的房地产牛市时抛出以换取资金。
小编祝您在美国的房产投资中一路凯歌！
