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提起洛杉矶房价，大部分人即使不甚了解，恐怕也不会以低价相估，毕竟凡是大都市的房产都具有极强的刚需属性。而作为美国第二大城市的洛杉矶，更是凭借发达的娱乐产业常年吸引来大批的人才与资本。这一资源集中化的趋势极致发展，便诞生了已然成为豪宅代名词的“比弗利山庄”。而在中国，作为经济发展的一个注脚，“北上广深”四大一线城市的房价也早以达到了工薪阶层所无法企及的高度。一部分国人会因此而自嘲“在房价上达到了发达国家水准”。但事实上，中国城市的房价和洛杉矶这样的大都会并不是同一种贵法。租金与售价，这两者的联系之间暗含着投资的密码。
纽约VS北上广：此贵非彼贵
很多人都知道，洛杉矶的房子非常贵，尤其是比弗利山庄周边。但这个贵，指的应该是房租，而不是房价。
从房价来说，北京、上海的房价在绝对价格上已经和洛杉矶不相上下。如果考虑到京沪的人均收入只有洛杉矶的三分之一，在京沪买房的痛苦指数更是远远超过了纽约。但是，如果说到房租，则又是另外一番光景。即使京沪房租已然随着交易价格水涨船高，洛杉矶依然力压一头。
上图为洛杉矶各地区一间卧室的平均月租
根据房产网站myapartmentmap.com统计，洛杉矶的房屋每平米每月单价为30.6美元，合202元人民币每平方米每月，也就是说洛杉矶一间50平米的一房公寓平均每月房租高达10100元人民币！横向对比来看，中国城市的数据可谓相当友好——
北京：74 元人民币 / 平方米 / 月
上海：62 元人民币 / 平方米 / 月
深圳：70 元人民币 / 平方米 / 月
洛杉矶租金为何如此之高？首先，当然有老牌资本主义国家经济发达的因素在支撑。在今年5月，德银发布了2017全球物价报告（Mapping the World‘s Prices），在其中各城市税后收入排行一项中，美国的三座城市包揽了第二位至第四位。相比之下，上海仅以1336美元排名第31位，是纽约的31%。
另一方面，美国整体物价偏低也是一个重要因素。这使得美国人得以将生活成本匀出，投入到提高生活品质的消费中去。作为衡量消费结构的一个重要指数，恩格尔系数体现食品支出总额占个人消费支出总额的比重。在《经济学人》杂志进行的一项调查中，美国以7%的恩格尔系数位列全球最低。
最后值得提到的一点是传统观念。中国人安土重迁，对于买房有着非一般的执着，甚至将其视作成家立业、独当一面的标志，由此平日里更加注重存款积累。相反，美国人的民族性中有垦拓荒土的西进精神，这反映在他们乐于四处漂泊闯荡的生活态度中，对于长时间租房、高价租房的接受度也就更高了。
租收比凸显市场热度
租收比（Rent to income ratio），即一个人每月租房支出占收入的比利。从一般的供需关系角度而言，一个城市的居民租收比越大，说明这个城市的租房市场越是火热。洛杉矶就是一个非常典型的例子。早在2006年，洛杉矶市政府就聘请了一个叫做“经济圆桌”的咨询公司为其调研该市租收比的状况，结果十分严峻：有58%的当地民众将30%以上的收入花在了租房中，31%的居民则将一半以上的收入作为租金上缴。
十年过去，租收比高企的状况丝毫没有好转，甚至更加恶化了。据哈佛大学房地产联合研究中心（the Joint Center for Housing Studies at Harvard University）2015年进行的调查显示，当年有58.9%的居民的租收比超过30%，32.8%的居民租收比超过50%。洛杉矶市的总体租收比为47%，居全美之首。
为什么这座全美第二大的老牌城市，连区区房租都降不下来？从表面看，答案非常直观——民众人均收入的增加赶不上租金上涨的速度。但是真正要回答的问题其实是：在自由市场的调节作用下，价格的天平却为何没有向消费端倾斜？
过去5年间房租上涨了36%，平均收入却只增长了不到10%
答案还是那两个字：需求。据经济圆桌统计，洛杉矶的人口自1980年代起增长了17%，而与之相对应的，住宅存量只增加了9%。随着这部分人口步入青壮年，社会的住房供给跟不上总体需求了。下面这幅图显示了洛杉矶房屋空置率的变化。可以看到，洛杉矶的房屋空置率在全美属最低，在3%左右，这是自1985年以来的历史最低点。其背后原因，在于洛杉矶政府并没有建造足够多的保障性住房，导致了如今供需失衡局面的出现。
在同情洛杉矶居民的同时，我们应当清晰地认识到租收比极高的洛杉矶租房市场是一个不折不扣的卖方市场这一现实。事实上，有房群体掌握居住资源，通过在过去的十余年间长期把持租房市场的议价权，已经赚得盆满钵满。理性地说，这一不均衡的市场结构为投资客创造了绝佳的机会。如今正值市场红利期，此如果购入若干套洛杉矶房产，再以租金作为稳定的投资回报，不失为明智之选。
租售比诠释投资潜力
举一个例子，2017年9月份深圳整体房产均价为5.46万人民币每平米，而同期纽约整体房产均价为10.8万人民币每平米（1526美元 / 平方英尺）。纽约房价是深圳的2倍，但是纽约房租却是深圳的5倍。也就是说纽约房产平均年投资回报率为3.9%，深圳则只有1.5%。
这里牵涉到了另一项权衡房产投资的重要指标——租售比（Price-to-Rent Ratio），意即房产月租金与其房价的比值。该数值直观反映了将房产购下再进行出租的情况下，需要多少时间可以赚回成本。体现在投资上，就是投资回报率。
正常的租售比范围应该在1:300到1:200之间，也就是每平米售价应该是月租金的200倍到300倍。而北京租售比低达1:700，甚至可能更低。一个实际案例是这样的：售价750万的一套三环内房产，每平米售价10万；月租金10000，折合每平米133元——意味着每平米月租金只有售价的751分之一。这样的租售比是非常畸形的。
再看洛杉矶。以这套工业街1855号的大开间公寓为例，一套面积为1875平方英尺的公寓售价177万5千美元，平均每平方英尺单价为946美元。同一楼盘内的一套面积1020平方英尺的公寓出租价格为每个月3700美元，平均每平方英尺每月单价为3.63美元。租售比为261分之1。
是时候转变投资思路了。海外高端房产品质精湛，保值率高，租售比低。这意味着不动产的海外投资回报率较高，同时不必担心贬值。
洛杉矶PERLA | 献给世界的瑰宝
刚刚破土动工的PERLA，是上海建工美洲公司在美国的第一个全资住宅项目。由匠心设计孕育而成的PERLA，无论是自住还是投资，都将成为您人生道路上一颗靓丽的珍珠。
亮点一
历史核心上演辉煌新章，百老汇前景一片大好
根据国家史迹名录，洛杉矶百老汇街的剧院区是全美国最大的剧院区，人气也是排名第一。剧院区由沿着百老汇南街从第三街到第九街的六个区域组合而成。1931年该区剧院的座位便已经超过15,000个。
因《爱乐之城》（La La Land）而令无数影迷心向往之的亚托剧院就坐落在百老汇大道上。亚托剧院特有的折衷主义建筑风格使其被定为国家历史建筑。现在只在最盛大的正式场合才对外开放，而对于PERLA的住客来说则可谓“近水楼台先得月”了。
从PERLA开车4分钟，步行13分钟即可来到世界著名的迪士尼音乐厅。其强烈的解构主义建筑特征与盖瑞金属片状屋顶风格使其成为洛杉矶市中心南方大道上的重要地标。
而在迪士尼音乐厅旁边便是现代艺术博物馆——布洛德博物馆，距离PERLA步行只需10分钟的路程。馆内收藏了250多个大师级的作品。其收藏及展出的作品是现代艺术的顶尖级作品。
百老汇背后的故事不胜枚举，历史核心是一个很好的优势选择——现在，历史悠久的剧院区将建立起一座价值3亿美元的公寓式摩天大楼PERLA。
洛杉矶市议会的议员Jose Huizar先生看到了它的发展潜力——百老汇地区作为洛杉矶的历史核心，在这里修建全新的综合体永久性住宅工程，对于 “Bringing Back Broadway” 意义重大。
Jose Huizar称，当地政府已努力保留和翻新了不少具有历史意义的建筑，而PERLA落户于此将带来更多人口和就业，让城市的街道热闹而充满人气，让百老汇重放光彩。
“一切都在按照计划顺利地进行着，我们很高兴PERLA是“Bringing Back Broadway”计划的主要契机与力量。”在接受采访时，Jose Huizar如此表示。
据洛杉矶时报介绍，PERLA项目是百老汇历史文化核心区推进百老汇新章计划最重要的项目。因而PERLA的动工有着里程碑式的重要意义。
“PERLA将会成为百老汇地区的新地标。”——正如Jose Huizar所预言的那样，外媒对PERLA的破土动工给予了“标榜着美国西部地区项目的开创性纪录”的高度评价。
根据胡润排行榜最新调研，洛杉矶在全球范围内仍然是最受青睐的海外置业及移民目的地。这一数据也成为洛杉矶市中心的百老汇区位的区位前景强有力的预测保障。
PERLA的建设将带来人群向百老汇区域聚集，百老汇街区的人口、就业与各产业的经济发展将因此得到长足迈进，PERLA为推进“Bringing Back Broadway”计划的开展作出巨大贡献。
而另一方面，随着百老汇街区的无声剧院、亚托剧院、Mark Taper剧院与诸多其他历史保护遗产的更新启用；有轨电车在轨道上缓缓运行；中央市场（Grand Central Market）也为人们提供满载回忆与人情味的各类果蔬杂货；盖蒂中心给周末的出游计划提供了绝佳的花园与艺术展览；从PERLA出门就能享受到醇正牛肉火锅的日料餐厅The Hon Shabu Shabu……百老汇特有的文化与艺术也将为PERLA营造了浓厚的历史底蕴和独具风情的生活习惯。
亮点二
多家名企重金投入，共铸百老汇繁华大都会
在PERLA，其他几家当地大型开发商将加入共同建设的队伍。这些公司目前正在建设在洛杉矶市中心一些最大的项目。其中包括但不限于三座新公寓。
Oceanwide Holdings——目前正在斯台普斯中心的菲格罗街（Figueroa Street）建设综合项目。
Shenzen Hazens——目前计划兴建高层住宅楼和酒店。
而就在一月份，中国通信集团表示将投资2.9亿美元，资助来自沃尔特迪斯尼音乐厅计划的10亿美元大道工程。这个由建筑师弗兰克·盖里（Frank Gehry）设计的复合体将是包括公寓，公寓，商店，餐馆和酒店。
所有这一切将共同推进洛杉矶市中心的“百老汇回归”计划。让这一历史核心区位得以尽快发展。
亮点三
全方位极致设计方案，悦享精致生活体验
PERLA——这是一座将古典式的审美与现代式的元素融入设计方案的项目。对PERLA项目的设计亮点，外媒有很多感到惊叹并十分喜爱的部分，在这其中最受瞩目的是PERLA10层的基础结构。
这个构造被亲切地称为“领奖台”，它与周边的历史建筑保持了一致性，据这部分的建筑师解释，PERLA较低的部分旨在以其比例和线条完美融合到周边传统建筑群落当中，但主体建筑则更时尚一些——“我们想创建一座符合历史背景的建筑，但这也是我们的时代。这是我们想要传达的声音”
此外，PERLA还将建成休闲的户外露台（deck），其中一个在建筑物的屋顶上，用于娱乐。
当住户在户外露台间穿行时，将会发现一个游泳池、小型休息室、户外烧烤区、户外厨房和两个宠物活动区——根据不同的需求，有大小两个场地供以选择。
据上海建工集团美洲公司总裁解释，为了更贴近美国社区型的生活习惯，PERLA专门营造了包括三个户外露台在内的共约48,000平方英尺的户外共享空间。宽敞的设施还为屋顶上开设户外瑜伽等课程提供了便利。
PERLA还拥有一个四层楼的中庭。据该部分的建筑师Daun St. Amand解释，结合周边环境的遮挡关系进行计算后，为了让PERLA内部拥有更舒适的自然光照射，最佳的设计方案便是现在的中庭结构，这让PERLA的住户们能够享受更舒适更健康的温暖阳光。
中庭设有一个休息室。中心区域还有一个健身中心、一个媒体室、一个由WeWork运营的办公室、一个室外游戏室以及精心制作的室内高尔夫模拟器。
以上这些仅是PERLA开发计划的一部分，契合PERLA的建造理念，都是不可或缺的重要组成。这些内部配备将给PERLA的住户提供更精致的生活方案。
亮点四
加州房价攀高不止，PERLA最受信任与期待
根据旧金山的房地产营销公司马克公司（Mark Co.）的说法，像洛杉矶等大城市的房产，单位面积（每平方英尺）的价格已经超过1,000美元。
上图中，红点为部分城市在过去五年内房价的平均涨幅，而黄色柱则为它们去年一年的房价涨幅。
实际上，在洛杉矶市中心，新的公寓供不应求，然而许多公寓的价格都超过了100万美元，而房价还在不断上涨。据马克公司总裁透露，八月，洛杉矶一座新公寓的平均单价（每平方英尺）达到了802美元，比去年同期上涨了9％。
“超荷的房价负担使得‘历史核心区’有房无市，而巨大的购房需求看上去又像是整个社区没有库存一样。这是一场失去控制的危机。正因如此，PERLA的动工引起了大量人群的兴趣与关注。可以说，它的出现对于洛杉矶，甚至对于整个加利福利亚来说都是十分必要的。这个范围内的定价是当下有强烈购房需求的人群非常需要的。”——马克公司首席执行官Alan Mark
据马克公司评估，市中心周围的街区房产将不会是百老汇PERLA的竞争对手。
PERLA将于2018年年初全球开盘。它是蓬勃的朝气与本土的特色、现代的艺术与历史的文化完美结合的最高杰作。PERLA也欢迎更多的新鲜血液加入到它共享的空间中。
