随着国际、国内楼市政策的调整，海外地产投资近来出现新的变化。那么该如何应对？其实，在复旦紫卿论坛2017海外地产投资峰会上，各位行业人士已经就此给出了他们的判断和说法。

未来需求力度不小

在资产配置全球化已经逐渐成为趋势的大背景下，投资海外房产的需求在未来一段时间里还会保持较为旺盛的态势。

国内不动产占整个家庭资产比重过高，已经成为当前高净值人士普遍面临的问题，因此适度分散投资是这部分人群必须认真思考的问题。德裕世家创始人张咏分析指出，一方面国人喜欢买房，但另一方面在国内的不动产投资比重却过大，因此存在“走出去”的内在需求。同时，随着国内土地价格的上升，乃至中国汇率受压的趋势，未来海外置业还是会出现增加的趋势。

而与海外国家相比，我国高净值家庭资产配置调整空间不小。诺亚香港副总裁施顺成表示，在全球化背景下，海外每个国家的高净值家庭都存在不同程度布局国外的做法，如美国人大概有10%投到本土以外，欧洲国家投到欧盟的占20%～30%，相比来说中国投资国外资产的比例还处在非常低的个位数水平，所以市场需求非常大。

也有财富管理机构表示，国内高净值人士投资海外房产的需求真实存在，而这也成为这类机构迫切需要找准方向的一个领域。中金公司家族财富办公室是国内最早开始从事财务管理的机构，目前已经累积了接近5万人的客户群体，资产管理规模约6000亿元。中金公司家族财富办公室董事总经理李强透露，因客户强烈要求，他们最近也开始考虑配置海外房地产。

也正是受到投资需求的推动，国内知名开发商选择主动“走出国门”，在海外开发项目来满足新的市场需求。如万科、绿地、万达、碧桂园、泰禾集团等都已布局海外，并开发出各种类型的产品，满足不同的需求。如碧桂园在马来西亚造城，主要满足国内度假、养老型需求。而泰禾集团则在英国伦敦打造了一个售价高达50万～70万元人民币/平方米的高端项目，主要针对国内高端客户的置业需求。

投资方式多样化

据了解，目前海外房产投资形式上已经发生了一些变化，除了自己购房之外，还可以通过其他方式达到投资目的。

比如，海外房产基金就是一种不错的选择。据了解，智裕创赢基金于2014年成立，重点从事美国公寓房的买入、持有，截至目前总共投了6个项目，参与的公寓多达500多套。第一个项目退出，平均年化投资收益约25%。

通过基金投资海外房产，可使得投资更有保障。智裕创赢董事长王中江介绍说，通过基金的方式投资美国楼市，能够获得专业团队的支持，使得投资安全性大大提高。比如在购买之前，可以通过专业团队进行全方位的调查，从而把投资风险降到最低。

此外，可供选择的产品也更为丰富。除了传统的公寓、别墅之外，目前还出现了诸如学生公寓、温泉酒店等产品，成为新的投资选择。据海众投资执行总裁谭尚轩介绍，虽然美国学生公寓成交量只占美国所有资产类型的5%左右，但在2016年它的增长率非常快，增长幅度高达150%，由此吸引到一些中国险资在内的大金主的关注。此外，也有业内人士透露，日本目前也有不少温泉酒店受到国内买家关注，大都被开发为旅游地产。

当然，对于投资目的地而言，主要还是美国、澳大利亚、加拿大以及欧洲国家等。业内人士介绍说，美国因为移民、子女留学等需求，一直是最受国内高净值人士关注的国家。其中，纽约、洛杉矶等是热门城市，而东部及中西部低房价城市如休斯顿、奥兰多等，也开始受到国内投资者关注。

资金外出监管趋严

不过投资海外房产目前也出现了新的变化，比如资金监管趋严，以及中国加入多边信息交换机制之后，投资者需对涉税负担的重视。

从大的环境来看，目前我们正面临着资金监管趋严的趋势。就在此前不久，国家外汇管理局提到，个人购汇存在漏洞，致使部分违规、欺诈、洗钱等行为时有发生，包括利用经常项目从事资本项目交易（比如海外购房和投资等）。

对于资金审查力度的加大，使得资金外出的流畅性降低，也在一定程度上对投资海外资产产生了一定的影响。有专业人士表示，外汇监管政策出现了变化，从以前的事后监管转到事前监管，同时还加强了资金的真实性审查。